Гаранционни удръжки в строителството: колко, докога и как се освобождават

Гаранционната удръжка е пари, които изпълнителят вече е изработил, но ще получи по-късно. Докато обектът върви, никой не мисли за нея. Две години след приемането тя е сума, за която едната страна е забравила, а другата не знае точно колко е. Дотам не се стига, когато удръжката е уговорена ясно, стои във всеки документ и някой следи падежа ѝ.

Статията не е правен съвет.

Какво е гаранционна удръжка

Възложителят задържа част от всяко плащане по договора. Задържаното се натрупва и се връща на изпълнителя, когато настъпи уговореното условие: най-често приемане на обекта или край на гаранционния срок. На английски механизмът се нарича retainage или retention, а във ФИДИК договорите задържаната сума е „Задържани пари“.

След последното плащане възложителят няма с какво да накара изпълнителя да се върне и да поправи покрива, който тече, освен ако не е задържал част от парите. За изпълнителя цената е в паричния поток: работата е свършена, материалите и хората са платени, а част от прихода стои при друг.

Същият механизъм работи и надолу по веригата. Главният изпълнител задържа от подизпълнителите това, което възложителят задържа от него, и така в една фирма удръжките са едновременно вземане и задължение.

Как се договаря

Удръжката е изцяло договорна. В българското право няма разпоредба, която да определя процент или срок за нея. Страните я уреждат по общото правило на чл. 9 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), според което съдържанието на договора се определя свободно, доколкото не противоречи на повелителни норми и на добрите нрави. Затова всичко по-долу трябва да е написано в самия договор.

В клаузата се уговарят четири неща.

Процентът и основата. Дали се задържа от всяко междинно плащане, от стойността на акта без ДДС или с ДДС, и дали се смята преди или след приспадането на аванса. Последното изглежда като подробност, но при 20% аванс променя сумата осезаемо.

Таванът. Някои договори задържат по-висок процент в началото, но само до определен дял от стойността на договора. След като таванът се достигне, следващите плащания минават без удръжка.

Кога се освобождава. Цялата сума наведнъж или на части. Честа схема е една част при приемането на обекта и остатъкът след гаранционния срок.

Какво доказва условието. „При приемане“ не значи нищо, докато договорът не каже кой документ е приемането: констативният акт за установяване годността за приемане на строежа (акт обр. 15), разрешението за ползване или двустранен протокол между страните.

Пример с числа

Да вземем договор за 200 000 € без ДДС с 5% удръжка от всеки акт. Числата са избрани за удобство на сметката, не са препоръка.

Акт	Стойност	Задържано по акта	Задържано общо
1	40 000 €	2 000 €	2 000 €
2	60 000 €	3 000 €	5 000 €
3	70 000 €	3 500 €	8 500 €
4	30 000 €	1 500 €	10 000 €

В края при възложителя стоят 10 000 €. Ако договорът предвижда половината да се върне при приемането, изпълнителят получава 5 000 € тогава, а останалите 5 000 € чакат края на гаранционния срок.

Сега същият договор с 10% удръжка и таван 5% от стойността. Първите два акта задържат 4 000 € и 6 000 €, таванът от 10 000 € е достигнат и третият и четвъртият акт се плащат изцяло. Крайната сума е същата, но възложителят е обезпечен по-рано, а изпълнителят носи тежестта в началото на обекта, когато и без това плаща най-много.

Колко дълго: гаранционните срокове по българското право

Когато остатъкът от удръжката е вързан за гаранционния срок, важно е колко е дълъг той, а това вече го урежда законът.

Според чл. 160, ал. 4 от Закона за устройство на територията (ЗУТ) гаранционните срокове се определят с договора между възложителя и изпълнителя и не могат да са по-кратки от минималните, определени с наредба. Ал. 5 на същия член казва, че текат от деня, в който обектът е въведен в експлоатация.

Минималните срокове са в чл. 20, ал. 4 от Наредба № 2 от 31 юли 2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите в Република България и минимални гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти. Няколко от тях:

• новоизпълнени строителни конструкции на сгради и съоръжения, включително земната основа под тях: 10 години;
• хидроизолационни, топлоизолационни, звукоизолационни и антикорозионни работи в неагресивна среда: 7 години, в агресивна: 5 години;
• вътрешни инсталации на сгради: 7 години;
• останалите строителни, монтажни и довършителни работи (подови и стенни покрития, тенекеджийски, железарски, дърводелски и други): 5 години.

Пълният списък има 16 точки и обхваща още пътища, железопътни линии и съоръжения на техническата инфраструктура. Преди да се позовете на конкретен срок, проверете действащата редакция на наредбата.

Гаранционният срок за отговорността на строителя и срокът, за който се задържат парите, често се смятат за едно, а са различни неща. Наредбата урежда първия. Никъде не пише, че удръжката трябва да стои десет години, докато тече гаранцията на конструкцията. Колко дълго ще се задържа сумата, решават страните и много договори я освобождават далеч преди края на най-дългата гаранция.

С какво се различава от гаранцията за изпълнение

Двете понятия се бъркат, защото в името и на двете има „гаранция“.

	Гаранционна удръжка	Гаранция за изпълнение
Кога възниква	постепенно, с всяко плащане	в началото, при сключването на договора
Откъде идват парите	от изработеното и приетото	от средствата на изпълнителя или от банка и застраховател
Какво обезпечава	най-често качеството и дефектите след приемането	изпълнението на договора като цяло
Как се връща	с плащане от възложителя	с връщане на сумата или с освобождаване на банковата гаранция

При обществените поръчки в България гаранцията за изпълнение е уредена в чл. 111 от Закона за обществените поръчки (ЗОП). По ал. 2 тя не може да надвишава 10 на сто от стойността на договора. По ал. 5 се дава като парична сума, банкова гаранция или застраховка, а по ал. 8 формата избира изпълнителят. Ал. 10 оставя условията и сроковете за задържане и освобождаване на договора, а ал. 11 изисква клауза за частично освобождаване, когато поръчката се изпълнява на етапи. Тези правила важат за възложителите по ЗОП. В договор между две частни фирми гаранцията за изпълнение, ако има такава, е толкова свободна, колкото и удръжката.

Банковата гаранция е само една от формите. При нея парите на изпълнителя не излизат от сметката му: банката поема задължение да плати на възложителя при уговорените условия, а изпълнителят плаща такса и обикновено дава обезпечение. Някои договори позволяват удръжката да се замени с банкова гаранция за същата сума. За изпълнителя това освобождава оборотни средства срещу цената на гаранцията, а възложителят остава обезпечен.

Как се отразява в акта и във фактурата

Актът за извършена работа описва количествата и стойността на изпълненото. Удръжката не променя тази стойност. Тя се появява на следващата стъпка, когато се смята колко е дължимото.

Тук има два подхода и договорът трябва да каже кой важи. При първия фактурата се издава за пълната стойност на приетата работа, а удръжката е отложено плащане по нея и се изписва като бележка. Фактурата остава частично платена, докато удръжката не се освободи. При втория има платежен сертификат (типично за ФИДИК), в който удръжката е отделен ред и се вади от дължимата сума за периода заедно с приспадането на аванса.

Как се третира задържаната сума за ДДС и в счетоводството, питайте счетоводителя си за конкретния договор. Съгласувайте клаузата с него, преди да подпишете.

Каквото и да е решението, във всеки документ си струва да стоят три числа: задържаното по този документ, задържаното дотук по договора и условието за освобождаване. Без тях след година ще смятате сумата наново по банковите извлечения.

Кога става изискуема

По чл. 266, ал. 1 от ЗЗД поръчващият дължи възнаграждението за приетата работа. Удръжката отлага падежа на част от това възнаграждение до събитие или дата. От това как е описано условието зависи дали падежът може да се сметне предварително.

Срокът „до 30 дни след всяка фактура“ или „24 месеца след крайната дата по договора“ дава конкретна дата и тя може да се сложи в календар. Условието „при окончателно приемане“ или „при достигане на етап“ е събитие: датата не се знае, докато то не се случи, и някой трябва да следи кога е настъпило.

Удръжка се забравя най-често, защото никой не я е поискал. Освобождаването рядко е автоматично. Договорът обикновено изисква писмено искане от изпълнителя, а след пет години хората, които са водили обекта, често вече не работят във фирмата. Изпълнителят трябва сам да си води падежите. По чл. 110 от ЗЗД вземанията се погасяват с изтичане на петгодишна давност, ако законът не предвижда друг срок, затова старите удръжки не бива да се оставят „за по-късно“.

Какво става при дефекти

По чл. 264 от ЗЗД при приемането поръчващият преглежда работата и прави възраженията си. За недостатъци, които не могат да се открият при обикновен преглед или се появят по-късно, трябва да извести изпълнителя веднага след като ги открие.

Чл. 265 от ЗЗД му дава избор: да иска поправка в подходящ срок без заплащане, да иска разходите за поправката или да иска съответно намаление на възнаграждението. При съществени недостатъци може да развали договора. Тези права се погасяват в шест месеца, а при строителни работи в пет години.

Удръжката не заменя тези права, но дава на възложителя с какво да ги упражни. Добре написаната клауза описва реда: възложителят уведомява писмено за дефекта, дава срок, и ако изпълнителят не го отстрани, поправя го с друг изпълнител и приспада доказаните разходи от задържаната сума. Остатъкът се освобождава. Без такъв ред възложителят няма ясно основание да задържи нищо след падежа, а изпълнителят не знае за какво точно се държат парите му.

За да работи това, дефектите трябва да са описани с дата, място и отговорник. Как се води такъв списък, описахме в статията за списъка с дефекти на строителен обект.

Как водим удръжките в Construction Team

Модулът за удръжките излезе с версия 1.7. Оттогава работи така.

Задава се в договора. В блока „Гаранционни удръжки (Retainage)“ във формата на договора има поле „Процент удръжка (%)“ и избор „Условие за освобождаване“ с четири възможности: „Окончателно приемане“, „Гаранционен период“, „Брой дни“ и „При достигане на етап“. При „Брой дни“ се попълва и „Дни за освобождаване“. Блокът го има при договорите за СМР, довършителни работи и проджект мениджмънт. Посоката не се избира: ако по договора сте изпълнител, удръжката е вземане, ако сте възложител към подизпълнител, е задължение.

Отбелязва се във фактурата от акт. Когато издавате фактура или проформа от акт, системата смята удръжката по процента от договора и я записва към документа. Сумата на фактурата не се намалява. В PDF документа удръжката стои в отделен блок с надпис „ИНФОРМАТИВНО“ с редовете „Задържано за текущия акт“, „Задържано предходни актове“ и „Общо задържано по договора“. В таба „Документи“ на договора под платеното излизат „Остатък с ДДС“ и „в т.ч. гаранционна удръжка“, така че частично платената фактура да не се чете като просрочена.

В платежния сертификат се вади от дължимото. Платежният сертификат има секция C за задържаните пари и дължимата сума се смята по формулата A5 − B4 − C4: работите за периода минус приспадането на аванса минус удръжката. Процентът идва от договора.

Всичко се вижда на едно място. Справката „Гаранционни удръжки“ показва договорите с колоните „Очаквано“, „Задържано“, „Освободено“ и „Баланс“ и с посока „Вземане“ или „Задължение“. Сборовете са по валута и не смесват договори в различни валути. Сумите са без ДДС.

Освобождава се със заявка. От договора или от „Освобождавания на удръжки“ се създава заявка със „Сума за освобождаване (без ДДС)“, падеж и основание. Сумата се предпълва с целия неосвободен баланс и може да се намали, ако освобождавате на части. Заявката минава през статусите „Чака одобрение“, „Одобрена“, „Издадена проформа“, „Фактурирана“, „Частично платена“ и „Платена“. Балансът пада едва след одобрението, а плащането се отчита като транзакция. При спор за дефекти заявката може да се отхвърли с причина, която остава в историята ѝ.

Напомня за падежа. При условие „Гаранционен период“ датата се смята от крайната дата на договора и гаранционния срок в месеци и се показва в картата „Финансови условия“. Известието „Падеж на гаранционна удръжка“ идва, когато тази дата наближи и по договора още има задържана сума. При „Окончателно приемане“ и „При достигане на етап“ дата няма как да се сметне предварително и системата го казва, вместо да покаже измислена.

Има и неща, които не правим. Таван на удръжката като отделно поле няма, процентът се прилага върху всеки акт. Разделянето „половината при приемане, остатъкът след гаранцията“ не се задава в договора, а се прави с две заявки за съответните суми. Освобождаването не става само при приключване на договора: някой трябва да подаде заявката.

Останалите условия по договора, от аванса до анексите, са описани на страницата за договорите в Construction Team.

Какво да проверите в договора, преди да подпишете

• От каква основа се смята процентът и има ли таван.
• Кой документ доказва условието за освобождаване.
• В какъв срок след искането възложителят плаща.
• По какъв ред се приспадат разходи за дефекти и как се доказват.
• Може ли удръжката да се замени с банкова гаранция.

Ако на някой от тези въпроси договорът не отговаря, по-евтино е да се допише сега.

Свързани статии

• Образец на договор с подизпълнител - клаузата за удръжката в готов файл
• Аванси по договор за строителство - другото приспадане, което стои до удръжката във всяка фактура
• ФИДИК (FIDIC) договори в строителството - задържаните пари и платежните сертификати по международните условия
• Управление на подизпълнители - удръжките надолу по веригата
• Construction Team v1.7 - анонсът на модула за гаранционни удръжки