Заповедная книга строительного объекта: кто в неё пишет и что в неё вносится

Без заверенной заповедной книги строительная площадка не может начать работу, и каждое записанное в ней указание будут искать снова при акте по форме 14 и при приёмке. Поэтому стоит знать, кто вправе писать в книге, что именно в неё вносится и что можно сделать, если вы не согласны с предписанием.

Всё сказанное ниже опирается на болгарский Закон об устройстве территории и Наредбу № 3 от 31.07.2003 г. о составлении актов и протоколов при строительстве. Эта статья не является юридической консультацией. Перед действиями по конкретному спору сверьте текст с действующей редакцией.

Что такое заповедная книга

Заповедная книга - это форма 4, Приложение № 4 к ст. 7, ч. 3, п. 4 Наредбы № 3. По ст. 170, ч. 3 Закона об устройстве территории в неё вносятся все указания, связанные с выполнением работ, данные уполномоченными лицами и специализированными контролирующими органами. Книга прошнурована, страницы пронумерованы, и хранится она на самом объекте.

Форма обязательна для работ с первой по пятую категорию (ст. 2, ч. 2, п. 1 и 2 наредбы). Для работ шестой категории обязателен только раздел II протокола о строительной линии и уровне, и то лишь в определённых случаях.

На обороте обложки указаны данные о работах и об участниках: адрес и разрешение на строительство, клиент, консультант с технически квалифицированными лицами по каждой части, руководитель объекта, строитель, проектировщики по всем частям и лицо, осуществляющее технический контроль по конструктивной части. Ниже находится поле «Изменения, возникшие в ходе строительства».

Кто заверяет и когда

Книгу на первой и последней странице заверяет лицо, осуществляющее строительный надзор. Срок - три дня со дня составления протокола об открытии строительной площадки и определении строительной линии и уровня (ст. 158, ч. 2 Закона об устройстве территории). Там, где такой протокол не нужен, например при внутреннем ремонте, заверение происходит до начала работ, и его дата считается началом работ (ст. 157, ч. 1 Закона об устройстве территории; ст. 7, ч. 2 наредбы).

Есть три особых случая:

• Для работ по ст. 14, ч. 2 Закона о Строительной палате строительного надзора нет, и книгу заверяет руководитель объекта. В тексте Наредбы № 3 при этом по-прежнему говорится о «работах пятой категории», так что проверьте, к какому случаю относится ваш проект.
• Если разрешение на строительство выдал областной управляющий или министр регионального развития и благоустройства, книгу заверяет Дирекция национального строительного контроля (ДНСК). Наредба добавляет, что там же она регистрируется в течение 3 дней.
• Для особых объектов, связанных с обороной и безопасностью, заверение проводят должностные лица, назначенные соответствующим ведомством.

После заверения надзор или руководитель объекта в течение 7 дней письменно уведомляет общину, специализированные контролирующие органы и региональную дирекцию национального строительного контроля (РДНСК).

Кто вправе в ней писать

Закон не даёт списка в одном месте. Право вытекает из разных статей.

Проектировщик. Его указания о точном соблюдении составленного им проекта, связанные с его авторскими правами, вносятся в заповедную книгу (ст. 162, ч. 3 Закона об устройстве территории; ст. 5, ч. 7 наредбы). По ст. 162, ч. 5 проектировщик имеет право свободного доступа на объект, к строительной документации и к самой книге.

Строительный надзор. Его указания и предписания, вносимые в книгу, регулируются ст. 168, ч. 4 Закона об устройстве территории. Самое тяжёлое предписание содержится в другой статье: когда проверка достигнутых проектных отметок обнаруживает существенные отклонения от строительной документации, надзор приостанавливает строительство предписанием, которое вносится в заповедную книгу, и в течение трёх дней направляет протокол в региональную дирекцию (ст. 159, ч. 4 Закона об устройстве территории).

Специализированные контролирующие органы. Ст. 170, ч. 3 Закона об устройстве территории прямо называет их наряду с «лицами, уполномоченными на это».

Руководитель объекта. Здесь практика и закон расходятся. Руководитель объекта направляет строительные работы и обеспечивает выполнение обязанностей строителя (ст. 163а, ч. 4 Закона об устройстве территории), но нигде не назван лицом, дающим предписания в книге на объекте с надзором. Исключение - работы по ст. 14, ч. 2 Закона о Строительной палате: там руководитель объекта берёт на себя обязанности надзора по ст. 168, ч. 1 и сам заверяет книгу. На всех остальных объектах место для его указаний бригадам - журнал работ, а не форма 4.

Строитель не входит в число тех, кто даёт предписания. Он адресат указаний, отвечает за ведение книги и за то, чтобы по требованию предъявлять её другим участникам и контролирующим органам (ст. 163, ч. 2, п. 5 Закона об устройстве территории).

Что в неё вносится

По ст. 7, ч. 3, п. 4, буква «в» наредбы книга содержит все указания и предписания, связанные с выполнением работ, а также несущественные изменения утверждённых проектов, предписанные приказом проектировщика.

Несущественные отклонения - это те, которые не входят в перечисленные в ст. 154, ч. 2 Закона об устройстве территории. Для них достаточно приказа проектировщика в книге, а затем построенное отражается в исполнительной документации (ст. 8 наредбы). Существенные отклонения - другое дело. Изменение конструкции, нагрузок или общих инсталляций (ст. 154, ч. 2, п. 5-8) допускается только на основании утверждённого проекта и приказа об изменении разрешения на строительство и только до выполнения (ст. 154, ч. 5). Отклонения по п. 1-4 после выдачи разрешения не допускаются вообще (ст. 154, ч. 4).

Наредба называет ещё одну запись. Если при приёмке земляного основания (форма 6) окажется, что нужно иное проектное решение, надзор приостанавливает строительство записью в заповедной книге и даёт обязательные указания по мерам против аварии и повреждений (ст. 7, ч. 3, п. 6).

В хорошей записи есть дата, конкретное место на объекте, срок, имя и подпись. «Усилить армирование» бесполезно. «Отметка плиты +6.20, оси 3-4/B-C: дополнительная нижняя арматура по приложенному эскизу, до бетонирования» работает.

Обязательны ли предписания и как их оспаривают

Они обязательны. Указания проектировщика обязательны для остальных участников строительства (ст. 162, ч. 3 Закона об устройстве территории). Указания и предписания надзора обязательны для строителя, подрядчика и руководителя объекта (ст. 168, ч. 4 Закона об устройстве территории).

Против указания надзора закон предусматривает возражение в органы Национального строительного контроля в течение 3 дней. Цена высока: до их решения строительство приостановлено. После проверки дирекция даёт обязательные указания.

Наредба № 3 описывает смежную процедуру для споров при составлении актов и протоколов. Решение надзора обязательно для строителя и руководителя объекта, а заинтересованная сторона может потребовать отмены решения, указания или предписания в течение 7 дней после подписания протокола о разногласиях, поданного в региональную дирекцию. Начальник региональной дирекции выносит решение в течение 7 дней (ст. 5, ч. 8, п. 2). Эти два срока различаются, поэтому в реальном споре ориентируйтесь на более короткий.

Для указаний проектировщика отдельной процедуры оспаривания мы ни в одном из двух актов не нашли. Остаётся договор проектировщика об авторском надзоре.

Игнорировать приказ о приостановке дорого. Если строительство продолжается после предписания надзора, внесённого в книгу, и здание позднее сносится как незаконное, принудительный снос тоже ведётся за счёт строителя (ст. 225, ч. 6, п. 2 и ст. 225а, ч. 5, п. 2 Закона об устройстве территории).

Что происходит с книгой при приёмке

К книге обращаются снова при приёмке. При акте по форме 14 участники тоже просматривают её и удостоверяют, что конструкция построена по утверждённым проектам и изменениям, предписанным проектировщиком в заповедной книге. Актами по формам 7 и 12 принимаются и работы, предписанные проектировщиком в книге (ст. 7, ч. 3, п. 7 и 12 наредбы).

Для работ, принимаемых протоколом по форме 16, «заверенная заповедная книга» - пункт 1.1.6 в перечне документов, который описывает комиссия. Несущественные отклонения, предписанные в книге, должны быть видны и в исполнительной документации, являющейся неотъемлемой частью строительной документации (ст. 8, ч. 4 наредбы).

Срока хранения самой книги после ввода в эксплуатацию в Наредбе № 3 мы не нашли. Бессрочное хранение наредба предусматривает только для оригинала протокола об объекте, линии и уровне (ст. 10, ч. 2). Строителю имеет смысл хранить книгу как минимум пока идут гарантийные сроки, но это наш совет, а не цитата из закона.

Типичные ошибки

1. Работа до заверения. Работы без заверенной заповедной книги останавливаются приказом Дирекции национального строительного контроля, а для работ с четвёртой по шестую категорию - мэром общины (ст. 224, ч. 1, п. 5 и ст. 224а, ч. 1 Закона об устройстве территории).
2. Устные указания. Изменение, о котором проектировщик сказал на объекте или сообщил по телефону, не является указанием по ст. 162, ч. 3, пока не внесено в книгу. При приёмке построенное будут сравнивать с проектом и с книгой, а не с чьей-либо памятью.
3. Существенное отклонение, оформленное одной записью. Книга не может заменить утверждённый проект и приказ об изменении разрешения на строительство.
4. Книги нет на объекте. Она хранится на объекте (ст. 170, ч. 3 Закона об устройстве территории) и предъявляется контролирующим органам при проверке.
5. Предписанное не попадает в акты. Работа, выполненная по приказу проектировщика, принимается актом по форме 7 или 12, а затем попадает в исполнительные чертежи. Если это упущено, при акте по форме 14 не хватает связи между записью и выполненной работой.

Как созываются акты и что происходит, когда сторона не явилась, описано на странице о формах актов и протоколов по Наредбе № 3.

Где Construction Team помогает, а где нет

Заповедная книга - бумажный документ со шнуром, пронумерованными страницами и заверением. Construction Team её не заменяет и электронной формы 4 не имеет. Запись в нашей системе не является записью по ст. 170, ч. 3 Закона об устройстве территории.

Мы помогаем с тем, что происходит до записи и после неё.

Перед записью обычно есть вопрос. В модуле Запросы (RFI) вы задаёте его проектировщику или надзору с приложенными фотографиями и файлами. Внешний адресат получает ссылку и отвечает без учётной записи, а ответ остаётся с датой и именем. Запись он не заменяет: если ответ меняет способ выполнения работ, проектировщик всё равно должен внести его в книгу. Зато у вас есть след того, когда вы спросили и сколько ждали. RFI также фиксирует, как вопрос влияет на стоимость и сроки, а когда он связан с договором, из него можно создать дополнительное соглашение.

После записи должно быть ясно и то, в какой день было дано предписание. Модуль Журналы работ хранит один журнал на проект в день и содержит поля «Посетители» и «Задержки и простои», а также раздел «Фото и файлы». Вы фотографируете страницу из книги и прикладываете к журналу за этот день. Утверждённый журнал заблокирован для редактирования. Так у бумажной записи появляется копия, которую можно найти по дате, не выезжая на объект.

Когда указание приводит к пересмотру чертежа, в модуле Чертежи вы загружаете его как новую версию того же листа. Старые версии сохраняются, а на месте изменения можно поставить метку с заметкой или ссылкой на RFI.

Связанные статьи

• RFI к проектировщику - вопрос, который предшествует предписанию
• Журнал работ объекта - что записывается каждый день

---

Зарегистрируйтесь бесплатно и ведите RFI, журналы работ и чертежи в одном месте.