Образец на договор за строителство и СМР (Word)

Договорът за строителство урежда отношенията между двамата, които плащат и строят. Докато обектът върви по график, никой не го отваря. Отваря се, когато работата закъснее, когато количествата излязат повече от сметката или когато възложителят не иска да плати последния протокол. Образецът по-долу е подреден около тези три спора.

Свалете образеца (Word)

Свалете образеца на договор за строителство (Word)

Файлът е .docx с дванайсет раздела, празни полета за попълване и три приложения: количествено-стойностна сметка, списък на материалите от възложителя и линеен график. Страните са „ВЪЗЛОЖИТЕЛ“ (собственикът или инвеститорът) и „ИЗПЪЛНИТЕЛ“ (строителят).

Образецът е отправна точка и не е правен съвет: преди подпис го дайте на юрист, който познава обекта.

Ако сте строител и възлагате част от работите на друга фирма, ползвайте образеца на договор с подизпълнител.

Какво съдържа договорът

Страните и обектът

Освен имената и ЕИК образецът иска номера на удостоверението на строителя от Централния професионален регистър на строителя. Възложител може да е и физическо лице, затова полето е „ЕИК/ЕГН“.

Обектът се описва с адрес и номер на имота, а работите се връзват с разрешението за строеж и одобрения проект. Така по-късно не се спори по кой проект е трябвало да се строи.

Предмет

Какво точно се строи, казва количествено-стойностната сметка към договора: позиции, количества и единични цени. Изречение като „груб строеж на жилищна сграда“ не стига. Ако нямате готова сметка, тръгнете от образеца на КСС.

В същия раздел се записва кой осигурява материалите. Когато част от тях дава възложителят, те се изброяват в отделно приложение.

Цена и начин на плащане

Цената може да е обща сума или да се смята по единични цени за реално изпълненото. Образецът е по второто: плаща се за изпълнените и приети количества по цените от сметката.

Работите извън сметката се изпълняват само след писмено възлагане и анекс с цени. Без това изречение всяка устна молба на обекта завършва със спор за пари в края.

Плащането има три части:

• аванс с размер, срок и правило за приспадане;
• междинни плащания по двустранно подписан протокол за извършени работи;
• окончателно плащане след акт образец 15.

За аванса най-често се забравя как точно се приспада. „Приспада се от междинните плащания“ не казва с колко от всяко. Как минава авансът през счетоводството, сме описали в статията за авансите по договор за строителство.

Гаранционна удръжка

Удръжката е процент от всяко междинно плащане, който възложителят задържа като гаранция за качество. Законът не я урежда, затова клаузата трябва да каже процента, основата (с ДДС или без), кога се връща и може ли възложителят да покрие от нея дефекти, които строителят не е отстранил. В образеца основата е стойността без ДДС, а връщането е на две части.

Срокове

Срокът започва от събитие, което се удостоверява с документ. В образеца това е протоколът за откриване на строителната площадка (образец 2 и 2а), но може да е и конкретна дата. Към началото се записват продължителност в дни, крайна дата и междинни срокове по линейния график.

Срокът се удължава, когато строителството е спряно по причина, за която строителят не отговаря. Спирането се удостоверява с акт образец 10, а продължаването с акт образец 11. Без тези актове строителят трудно доказва, че забавата не е негова.

Приемане с актове

Тук договорът се връзва с актовете по Наредба № 3:

• изпълненото за периода се приема с акт образец 19, който е и документът за плащане;
• работите, които после се закриват, се приемат преди това с акт образец 12;
• целият строеж се приема с акт образец 15, в който се описват забележките и срокът за тях.

Запишете и срок, в който възложителят подписва протокола или го връща с писмени възражения. Иначе протоколът стои неподписан седмици и плащането се бави.

Гаранционни срокове

Сроковете се записват по видове работи. Не могат да са по-кратки от минималните по Наредба № 2 и текат от въвеждането в експлоатация, тоест след акт образец 16 и разрешението за ползване или удостоверението за въвеждане в експлоатация. Образецът казва и за колко дни строителят идва да отстрани дефект и какво става, ако не дойде.

Неустойки

Неустойката има смисъл само с числа: процент на ден, основа и таван. В образеца основата при забава на строителя е стойността на неизпълнените работи, а таванът е процент от договора. Има и неустойка за забавено плащане от страна на възложителя.

Какво казва българското право

Преди подпис проверете действащата редакция на цитираните членове.

Договор за изработка

Договорът за строителство е договор за изработка по чл. 258-269 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Изпълнителят изработва поръчаното на свой риск срещу възнаграждение. Каквото договорът не урежда, се решава по тези текстове.

Приемане и недостатъци

По чл. 264 от ЗЗД възложителят преглежда работата при приемането и прави възраженията си веднага. Ако не ги направи, работата се смята за приета, освен за недостатъци, които не се виждат при обикновен преглед. По чл. 265 при недостатъци той може да иска безплатна поправка, заплащане на разходите за нея или намаление на цената. Правата при строителни работи се погасяват в пет години.

Цена по единични цени

По чл. 266, ал. 1 от ЗЗД, когато цената е уговорена по единични цени, размерът ѝ се установява при приемането. Затова протоколът за приемане е и документът за цената.

Неподходящ проект или материал

По чл. 260 от ЗЗД изпълнителят предупреждава веднага, ако даденият му проект или материал е неподходящ, иначе отговаря за вредите. Образецът иска предупреждението да е писмено.

Неустойка и лихва

По чл. 92 от ЗЗД неустойката обезщетява вредите, без да се доказват, а съдът може да я намали, ако е прекомерна. По чл. 86 при забавено плащане се дължи законната лихва и без уговорка.

Строителят и застраховката

По чл. 163 от Закона за устройство на територията (ЗУТ) строителят отговаря за изпълнението на строежа по проекта и правилата за изпълнение на строителните работи. По чл. 171 той трябва да има застраховка за професионална отговорност. Образецът иска застраховката да е валидна през целия срок на договора.

Минимални гаранционни срокове

По чл. 160, ал. 4 и 5 от ЗУТ гаранционните срокове се определят в договора, не могат да са по-кратки от минималните по наредбата и текат от въвеждането в експлоатация. Минимумите са в чл. 20, ал. 4 от Наредба № 2 от 31.07.2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите. Ето най-честите за сгради:

Вид работа	Минимален срок
Нови строителни конструкции на сгради и съоръжения	10 години
Основен ремонт и реконструкция на конструкции	8 години
Хидроизолации, топлоизолации, звукоизолации и антикорозионни работи	7 години в неагресивна среда, 5 години в агресивна
Вътрешни инсталации на сгради	7 години, при основен ремонт 5 години
Останалите строителни, монтажни и довършителни работи	5 години

На кои клаузи се греши най-често

Цената е „окончателна“, а количествата не са

Ако сумата е твърда, а сметката е с „ориентировъчни“ количества, всяка страна чете договора по своя начин. Решете кое важи: обща сума или единични цени по изпълнено.

Срокът тече от подписа

Строителят подписва, а площадката му се предава след два месеца. Ако срокът тече от подписа, тези два месеца се броят срещу него. Вържете началото с протокола за откриване на площадката.

Спирането не е документирано

Строителят спира заради дъжд или чакане на чертежи, но не съставя акт образец 10. В края забавата се води изцяло негова.

Удръжката няма основа и дата за връщане

Пет процента „от плащането“ може да се прочетат с ДДС или без. А удръжка без крайна дата за връщане може да стои години.

Неустойката е без таван

Неустойка без таван лесно се оспорва като прекомерна. Таванът я прави по-предвидима и за двете страни.

Гаранционните срокове не са по видове работи

Един общ срок от „5 години“ за целия строеж е под минимума за конструкцията и инсталациите. Изброете видовете работи и срока за всеки.

Как договорът за строителство се води в Construction Team

Подписаният файл казва какво сте се разбрали. Дали се спазва, личи от актовете и плащанията след него. В модула за договори договорът за строителство е договор от вид СМР. Ако сте строителят, вашата роля е Изпълнител и актовете към възложителя са приходни.

Клаузите от образеца имат свое място във формата:

• Позициите са количествено-стойностната сметка към договора.
• Авансово плащане е Без аванс, Процент от стойността или Фиксирана сума, а екранът на договора показва колко от аванса вече е приспаднат.
• Гаранционни удръжки пазят процента и условието за освобождаване, без ДДС.
• Гаранционен срок (месеци) е отделно поле.
• Неустойка за забава по срока и Неустойка за забава на плащане се въвеждат с дневна ставка, таван и дни толеранс.

Всеки акт образец 19 се прави от позициите на договора, а колоната Остатък показва колко от всяка позиция още не е отчетено. С Фиксирани количества по договора акт над договореното не може да се одобри, докато не направите анекс.

Имате ли вече подписан договор на хартия, Импорт → Създай документ от файл → Договор разчита сканирания документ и отваря формата попълнена.