Księga zarządzeń budowy: kto w niej pisze i co się wpisuje

Bez poświadczonej księgi zarządzeń budowa nie może ruszyć, a każde zapisane w niej polecenie będzie szukane ponownie przy akcie wzoru 14 i przy odbiorze. Warto więc wiedzieć, kto ma prawo pisać w księdze, co dokładnie się do niej wpisuje i co można zrobić, gdy nie zgadzasz się z zarządzeniem.

Wszystko poniżej opiera się na bułgarskiej ustawie o zagospodarowaniu przestrzennym i rozporządzeniu nr 3 z 31.07.2003 r. w sprawie sporządzania aktów i protokołów w toku budowy. Ten artykuł nie jest poradą prawną. Zanim zadziałasz w konkretnym sporze, sprawdź tekst z aktualną wersją przepisów.

Czym jest księga zarządzeń

Księga zarządzeń to wzór 4, załącznik nr 4 do art. 7 ust. 3 pkt 4 rozporządzenia nr 3. Według art. 170 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym zapisuje się w niej wszystkie polecenia związane z wykonywaniem robót, wydawane przez upoważnione osoby i przez wyspecjalizowane organy kontroli. Księga jest zszyta sznurkiem, ma ponumerowane strony i jest przechowywana na samej budowie.

Wzór jest obowiązkowy dla robót od pierwszej do piątej kategorii (art. 2 ust. 2 pkt 1 i 2 rozporządzenia). Dla robót szóstej kategorii obowiązkowa jest tylko część II protokołu wytyczenia linii i poziomu budowy, i to tylko w niektórych przypadkach.

Na odwrocie okładki są dane o robotach i uczestnikach: adres i pozwolenie na budowę, klient, konsultant z osobami o kwalifikacjach technicznych dla każdej części, kierownik budowy, wykonawca budowy, projektanci wszystkich części oraz osoba sprawująca kontrolę techniczną części konstrukcyjnej. Poniżej jest pole „Zmiany, które nastąpiły w toku budowy”.

Kto ją poświadcza i kiedy

Księgę poświadcza na pierwszej i ostatniej stronie osoba sprawująca nadzór budowlany. Termin to trzy dni od sporządzenia protokołu otwarcia budowy i wytyczenia linii i poziomu budowy (art. 158 ust. 2 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym). Tam, gdzie takiego protokołu się nie wymaga, na przykład przy remoncie wnętrz, poświadczenie następuje przed rozpoczęciem robót, a jego data liczy się jako początek robót (art. 157 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym; art. 7 ust. 2 rozporządzenia).

Są trzy szczególne przypadki:

• Przy robotach z art. 14 ust. 2 ustawy o Izbie Budowniczych nie ma nadzoru budowlanego i księgę poświadcza kierownik budowy. Tekst rozporządzenia nr 3 wciąż mówi o „robotach piątej kategorii”, więc sprawdź, do którego przypadku należy twój projekt.
• Gdy pozwolenie na budowę wydał wojewoda albo minister rozwoju regionalnego i robót publicznych, księgę poświadcza Krajowa Dyrekcja Kontroli Budowlanej (DNSK). Rozporządzenie dodaje, że jest ona tam także rejestrowana, w ciągu 3 dni.
• Przy obiektach specjalnych związanych z obronnością i bezpieczeństwem poświadcza ją urzędnik wyznaczony przez właściwy organ.

Po poświadczeniu nadzór albo kierownik budowy ma 7 dni na pisemne powiadomienie gminy, wyspecjalizowanych organów kontroli i regionalnej dyrekcji krajowej kontroli budowlanej (RDNSK).

Kto ma prawo w niej pisać

Prawo nie podaje listy w jednym miejscu. Uprawnienie wynika z różnych artykułów.

Projektant. Jego polecenia dotyczące dokładnego zachowania zgodności z opracowanym przez niego projektem, związane z jego prawami autorskimi, zapisuje się w księdze zarządzeń (art. 162 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym; art. 5 ust. 7 rozporządzenia). Według art. 162 ust. 5 projektant ma prawo swobodnego dostępu do budowy, dokumentacji budowlanej i samej księgi.

Nadzór budowlany. Jego polecenia i zarządzenia zapisywane w księdze reguluje art. 168 ust. 4 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Jego najcięższe zarządzenie wynika z innego artykułu: gdy kontrola osiągniętych poziomów projektowych wykaże istotne odstępstwa od dokumentacji budowlanej, nadzór wstrzymuje budowę zarządzeniem zapisanym w księdze i w ciągu trzech dni przesyła protokół do dyrekcji regionalnej (art. 159 ust. 4 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym).

Wyspecjalizowane organy kontroli. Art. 170 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym wymienia je wprost obok „osób do tego upoważnionych”.

Kierownik budowy. Tu praktyka rozchodzi się z prawem. Kierownik budowy kieruje robotami i zapewnia wypełnianie obowiązków wykonawcy budowy (art. 163a ust. 4 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym), ale nigdzie nie jest wymieniony jako ten, kto wydaje zarządzenia w księdze na budowie objętej nadzorem. Wyjątkiem są roboty z art. 14 ust. 2 ustawy o Izbie Budowniczych: tam kierownik budowy przejmuje obowiązki nadzoru z art. 168 ust. 1 i sam poświadcza księgę. Na wszystkich pozostałych budowach miejscem na jego polecenia dla brygad jest dziennik budowy, a nie wzór 4.

Wykonawca budowy nie należy do wydających zarządzenia. Jest adresatem poleceń i odpowiada za prowadzenie księgi oraz za udostępnianie jej na żądanie pozostałym uczestnikom i organom kontroli (art. 163 ust. 2 pkt 5 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym).

Co się wpisuje

Według art. 7 ust. 3 pkt 4 lit. „c” rozporządzenia księga zawiera wszystkie polecenia i zarządzenia związane z wykonywaniem robót, a także nieistotne zmiany w zatwierdzonych projektach, nakazane zarządzeniem projektanta.

Nieistotne są odstępstwa spoza wymienionych w art. 154 ust. 2 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Dla nich wystarcza zarządzenie projektanta w księdze, a potem to, co zbudowano, odzwierciedla się w dokumentacji powykonawczej (art. 8 rozporządzenia). Odstępstwa istotne to co innego. Zmiana konstrukcji, obciążeń albo wspólnych instalacji (art. 154 ust. 2 pkt 5-8) jest dozwolona tylko na podstawie zatwierdzonego projektu i decyzji zmieniającej pozwolenie na budowę, i to wyłącznie przed jej wykonaniem (art. 154 ust. 5). Odstępstwa z pkt 1-4 nie są dopuszczalne wcale po wydaniu pozwolenia (art. 154 ust. 4).

Rozporządzenie wymienia jeszcze jeden wpis. Jeśli przy odbiorze gruntu pod fundament (wzór 6) okaże się, że potrzebne jest inne rozwiązanie projektowe, nadzór wstrzymuje budowę wpisem w księdze zarządzeń i wydaje wiążące polecenia co do środków przeciw awarii i szkodom (art. 7 ust. 3 pkt 6).

Dobry wpis ma datę, konkretne miejsce na budowie, termin, nazwisko i podpis. „Wzmocnić zbrojenie” jest bezużyteczne. „Płyta na rzędnej +6,20, osie 3-4/B-C: dodatkowe zbrojenie dolne według załączonego szkicu, przed betonowaniem” działa.

Czy zarządzenia są wiążące i jak się je kwestionuje

Są wiążące. Polecenia projektanta wiążą pozostałych uczestników budowy (art. 162 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym). Polecenia i zarządzenia nadzoru wiążą wykonawcę budowy, wykonawcę robót i kierownika budowy (art. 168 ust. 4 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym).

Wobec polecenia nadzoru prawo przewiduje sprzeciw do organów Krajowej Kontroli Budowlanej w ciągu 3 dni. Cena jest wysoka: do rozstrzygnięcia budowa jest wstrzymana. Po kontroli dyrekcja wydaje wiążące wskazówki.

Rozporządzenie nr 3 opisuje pokrewną procedurę w sporach o sporządzanie aktów i protokołów. Decyzja nadzoru wiąże wykonawcę budowy i kierownika budowy, a zainteresowana strona może żądać uchylenia decyzji, polecenia lub zarządzenia w ciągu 7 dni od podpisania protokołu niezgodności złożonego w dyrekcji regionalnej. Kierownik dyrekcji regionalnej rozstrzyga w ciągu 7 dni (art. 5 ust. 8 pkt 2). Oba terminy się różnią, więc w prawdziwym sporze trzymaj się krótszego.

Dla poleceń projektanta nie znaleźliśmy w żadnym z aktów osobnej procedury zaskarżenia. Zostaje tam umowa o nadzór autorski projektanta.

Zlekceważenie nakazu wstrzymania jest kosztowne. Jeśli budowa jest kontynuowana mimo zarządzenia nadzoru zapisanego w księdze, a budynek zostanie później rozebrany jako bezprawny, przymusowa rozbiórka odbywa się także na koszt wykonawcy budowy (art. 225 ust. 6 pkt 2 i art. 225a ust. 5 pkt 2 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym).

Co dzieje się z księgą przy odbiorze

Do księgi wraca się przy odbiorze. Przy akcie wzoru 14 uczestnicy także ją przeglądają i poświadczają, że konstrukcję wykonano zgodnie z zatwierdzonymi projektami i zmianami nakazanymi przez projektanta w księdze zarządzeń. Przy aktach wzoru 7 i wzoru 12 odbiera się także roboty nakazane przez projektanta w księdze (art. 7 ust. 3 pkt 7 i 12 rozporządzenia).

Dla robót przyjmowanych protokołem wzoru 16 „poświadczona księga zarządzeń” to pkt 1.1.6 na liście dokumentów, które opisuje komisja. Nieistotne odstępstwa nakazane w księdze muszą też być widoczne w dokumentacji powykonawczej, która stanowi integralną część dokumentacji budowlanej (art. 8 ust. 4 rozporządzenia).

W rozporządzeniu nr 3 nie znaleźliśmy okresu przechowywania samej księgi po oddaniu do użytku. Rozporządzenie przewiduje bezterminowe przechowywanie tylko oryginału protokołu budowy, linii i poziomu (art. 10 ust. 2). Rozsądnie jest, by wykonawca budowy trzymał księgę co najmniej tak długo, jak biegną okresy gwarancji, ale to nasza rada, a nie cytat z prawa.

Częste błędy

1. Praca przed poświadczeniem. Roboty bez poświadczonej księgi zarządzeń są wstrzymywane nakazem Krajowej Dyrekcji Kontroli Budowlanej, a przy robotach od czwartej do szóstej kategorii nakazem burmistrza gminy (art. 224 ust. 1 pkt 5 i art. 224a ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym).
2. Polecenia ustne. Zmiana, o której projektant wspomniał na budowie albo którą przekazał telefonicznie, nie jest poleceniem w rozumieniu art. 162 ust. 3, dopóki nie zostanie wpisana. Przy odbiorze to, co zbudowano, będzie porównywane z projektem i z księgą, a nie z niczyją pamięcią.
3. Istotne odstępstwo załatwione samym wpisem. Księga nie może zastąpić zatwierdzonego projektu i decyzji zmieniającej pozwolenie na budowę.
4. Księgi nie ma na budowie. Przechowuje się ją na budowie (art. 170 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym) i okazuje organom kontroli przy kontroli.
5. Nakazane nie trafia do aktów. Roboty wykonane na polecenie projektanta przyjmuje się aktem wzoru 7 albo wzoru 12, a potem wchodzą do rysunków powykonawczych. Jeśli to umknie, przy akcie wzoru 14 brakuje powiązania między wpisem a wykonaną pracą.

To, jak zwołuje się akty i co się dzieje, gdy strona się nie stawi, opisuje strona o wzorach aktów i protokołów według rozporządzenia nr 3.

W czym pomaga Construction Team, a w czym nie

Księga zarządzeń to dokument papierowy ze sznurkiem, ponumerowanymi stronami i poświadczeniem. Construction Team jej nie zastępuje i nie ma elektronicznego wzoru 4. Wpis w naszym systemie nie jest wpisem w rozumieniu art. 170 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym.

Pomagamy w tym, co dzieje się przed wpisem i po nim.

Przed wpisem zwykle jest pytanie. W module RFI kierujesz je do projektanta albo nadzoru, z dołączonymi zdjęciami i plikami. Adresat zewnętrzny dostaje link i odpowiada bez konta, a odpowiedź zostaje z datą i nazwiskiem. To nie zastępuje wpisu: jeśli odpowiedź zmienia sposób wykonania robót, projektant i tak musi ją zapisać w księdze. Ale masz ślad, kiedy pytałeś i jak długo czekałeś. RFI zapisuje też, jak pytanie wpływa na koszt i harmonogram, a gdy jest powiązane z umową, można z niego utworzyć aneks.

Po wpisie powinno też być jasne, którego dnia wydano zarządzenie. Moduł Dzienniki budowy prowadzi jeden dziennik na projekt na dzień i ma pola „Goście” oraz „Opóźnienia i przestoje”, a także sekcję „Zdjęcia i pliki”. Fotografujesz stronę z księgi i dołączasz do dziennika za ten dzień. Zatwierdzony dziennik jest zablokowany do edycji. Dzięki temu papierowy wpis ma kopię, którą można znaleźć po dacie, bez wyjeżdżania na budowę.

Gdy polecenie prowadzi do rewizji rysunku, w module Rysunki wgrywasz go jako nową wersję tego samego arkusza. Stare wersje są zachowane, a w miejscu zmiany możesz postawić pinezkę z notatką albo linkiem do RFI.

Powiązane artykuły

• RFI do projektanta - pytanie, które poprzedza zarządzenie
• Dziennik budowy - co zapisuje się każdego dnia

---

Zarejestruj się za darmo i trzymaj RFI, dzienniki budowy i rysunki w jednym miejscu.