İnşaatta Birim Fiyat Analizi: İşçilik, Malzeme ve Ekipman Normları

Metrajdaki birim fiyat satır başına tek bir sayıdır, ama arkasında beş ayrı hesap vardır. Birim fiyat analizi bunları gösterir: bir iş birimine ne kadar işçilik gider, hangi malzemeler, ne kadar makine süresi, hangi genel giderler ve ne kadar kâr. Analiz olmadan fiyat tahmindir; analizle birlikte işveren indirim istediğinde ya da bir malzeme zamlandığında hangi bileşeni ayarlayacağınızı bilirsiniz.

Aşağıda bir örneği sonuna kadar hesaplıyor ve kârı en sık eriten üç hatayı gösteriyoruz. Genel proje maliyeti ve genel giderlerin dağıtımı ayrı bir yazıda ele alınıyor; burada tek bir kaleme ve onun fiyatına bakıyoruz.

Birim fiyat neden oluşur

Doğrudan işçilik. Kaynak normu ile saatlik ücretin çarpımı olarak hesaplanır. Norm, bir iş birimi için kaç adam-saat gerektiğini söyler; ücret ise şirkete bir saatin tam maliyetidir: brüt maaş ile işverenin sosyal güvenlik primleri birlikte, işçinin eline geçen tutar değil.

Malzemeler. Her malzeme için iş birimi başına tüketim normunu alır, fire payıyla artırır ve teslim fiyatıyla çarparsınız. Toplamın üzerine nakliye ve depolama giderlerini eklersiniz: şantiyeye taşıma, boşaltma, depolama. Bunlar genellikle malzeme maliyetinin bir yüzdesidir.

Ekipman. Makine-vardiyasıyla ölçülür. Norm, bir iş birimine bir makine vardiyasının ne kadarının düştüğünü gösterir; makine-vardiyası fiyatı ise onun için ödediğiniz her şeyi içerir: kira veya amortisman, yakıt, operatör, şantiyeye nakliye.

Genel giderler. Hiçbir kalemde görünmeyen şantiye ve şirket giderleridir: teknik gözetim, geçici işler, el aletleri, idare. Analizde iki yüzde olarak girer: biri işçilik, biri ekipman üzerinden. Malzemeler üzerine genellikle genel gider eklenmez, çünkü nakliye ve depolama giderleri zaten orada yer alır.

Kâr. Şimdiye kadarki her şeyin üzerine bir yüzde.

Saatlik ücret ve dört yüzdeye fiyatlandırma parametreleri denir. Teklif için bir kez belirlenir ve içindeki her kaleme uygulanır; kamu ihalelerinde işveren çoğu zaman bunları açıkça beyan etmenizi ister.

İnşaatta kaynak normları

Kaynak normu, bir iş birimine ne kadar kaynak gittiğini söyler: kaç metreküp beton, kaç kilogram donatı, kaç litre astar ya da kaç makine-vardiyası. Norm bir miktardır, para değildir. Para sonra, miktar kaynağın fiyatıyla çarpıldığında gelir. Bu yüzden aynı norm yıllarca geçerli kalırken analizdeki fiyatlar her ay değişir.

Ekipman için sektör USN ve TNS derlemeleriyle (Bulgaristan'ın inşaat işleri norm kitapları) ve SEK rehberleriyle çalışır. Malzemeler için en güvenilir kaynak, belirli ürün için metrekare ya da metreküp başına tüketimin verildiği üreticinin teknik veri sayfasıdır. Bir malzemenin normu her zaman fire payını içerir: kesilen, dökülen ya da ambalajda kalan kısım.

Derlemeler bir başlangıç noktasıdır. İçlerindeki bazı normlar bugün farklı görünen teknolojiler ve iş organizasyonu için yazılmıştı. En iyi normlar kendi normlarınızdır: tamamlanan projelere gerçekte ne kadar malzeme ve makine süresi gitti.

İnşaatta işçilik normları

İşçilik normu, işçiliğe özgü özel durumdur: normal organizasyonda bir iş birimi kaç adam-saat sürer. Ana derlemeler burada da USN ve TNS'dir. Bir döşemeye beton dökmek için 1.2 sa/m³, bir duvara ince sıva çekmek için 0.4 sa/m² olabilir. Derlemelerde norm genellikle belirli bir ekip bileşimi için verilir; bu yüzden sizinkiyle uyuşup uyuşmadığını kontrol edin.

İşçilik normu, kendi ölçümlerinizin en değerli olduğu yerdir. Aynı sayıda kişiden oluşan iki ekibin verimi %30 farklı olabilir ve işçilik üzerindeki genel giderler de işçilik normuna bağlıdır. İki üç projede kalem başına çalışılan saatleri kaydedin ve ortalamayı hesapta kullandığınız normla karşılaştırın.

Örnek: beton pompasıyla döşemeye dökülen 1 m³ beton

Aşağıdaki tüm sayılar örnek amaçlıdır. Hesabın izlenmesi kolay olsun diye seçildiler; piyasa fiyatı ya da normatif değer değildirler. Tutarlara KDV dahil değildir.

Örnekteki fiyatlandırma parametreleri:

• sosyal güvenlik primleriyle saatlik ücret: €10.00/sa
• nakliye ve depolama giderleri: malzemeler üzerinde %3
• işçilik üzerinde genel giderler: %80
• ekipman üzerinde genel giderler: %30
• kâr: %10

Adım 1: işçilik

Yerleştirme, sıkıştırma ve yüzey düzeltme için metreküp başına 1.2 adam-saat normunu alıyoruz.

1.2 sa × €10.00/sa = €12.00

Adım 2: malzemeler

Tek malzeme, €100.00/m³ fiyatlı hazır betondur. Yapıdaki bir metreküp için biraz fazla sipariş edersiniz, çünkü bir kısmı pompada ve borularda kalır ya da dökülür. %2 fire payıyla norm 1.02 m³ olur.

• beton: 1.02 m³ × €100.00 = €102.00
• nakliye ve depolama giderleri: %3 × €102.00 = €3.06

Malzeme toplamı: €105.06

Adım 3: ekipman

Beton pompası vardiya başına €640.00'dir ve iyi organizasyonla bu sürede 80 m³ döker. Metreküp başına bu 1/80 = 0.0125 makine-vardiyasıdır. Bir de vardiya başına €25.00 olan iğne vibratör, metreküp başına 0.02 makine-vardiyası normuyla.

• beton pompası: 0.0125 × €640.00 = €8.00
• vibratör: 0.02 × €25.00 = €0.50

Ekipman toplamı: €8.50

Adım 4: genel giderler

• işçilik üzerinden: %80 × €12.00 = €9.60
• ekipman üzerinden: %30 × €8.50 = €2.55

Genel giderler toplamı: €12.15

Adım 5: kâr ve nihai fiyat

Bileşen	1 m³ için tutar
İşçilik	€12.00
Nakliye ve depolama giderli malzemeler	€105.06
Ekipman	€8.50
Genel giderler	€12.15
Maliyet bedeli	€137.71
Kâr %10	€13.77
Birim fiyat	€151.48

Bu €151.48, metrajdaki kalemin "Birim fiyat" sütununa girer. 300 m³ döşeme için satır değeri €45,444.00 olur.

Kâr, maliyet bedelinin %10'udur; ama satış fiyatına göre 13.77 / 151.48, yani yaklaşık %9,1'dir. Birinci sayı markup, ikincisi marjdır ve ikisi de aynı tutarı anlatır.

Hatalar nerede yapılır

Unutulan fire payı. Betonu 1.02 yerine 1.00 m³ hesaplarsanız malzemeler €103.00'a düşer ve fiyat metreküp başına yaklaşık €2.27 azalır. 300 m³ için bu €680'e yakındır. Betonda fire payı küçüktür; fayans, alçıpan ve donatıda kat kat büyüktür ve aynı hata daha ağır basar.

Sosyal güvenlik primi olmayan işçilik. İşçinin eline geçen bu olduğu için ücreti €8.00/sa alırsanız işçilik €9.60 olur. Genel giderler ve kâr onun üzerine hesaplandığından hata hesap boyunca büyür: fiyat €146.73'e düşer. Bu, metreküp başına €4.75 ve tüm miktar için €1,425.00'dir; bunu kendi kârınızdan ödersiniz.

Bekleme süresi hesaba katılmamış ekipman. 0.0125 makine-vardiyası normu, pompa vardiyada gerçekten 80 m³ döktüğünde geçerlidir. Mikserler geç gelir ve 40 m³ dökerseniz, pompa metreküp başına €8.00 yerine €16.00 tutar. Aynı yüzdelerle fiyat €162.92 olmalıydı, yani €11.44 daha fazla. Bekleme süreleri, makine nakliyesi ve asgari kiralama süresi normun içine önceden konur; tedarikçinin faturasında sonradan keşfetmezsiniz.

Fark etmesi daha zor dördüncü bir hata da var: parametreler yarı yolda değişir. Bir analizde işçilik üzerinde %80 genel gider kullanılır, eski bir tekliften kopyalandığı için bir diğerinde %100. Bu yüzden onları tüm kalemlere uygulandıkları tek bir yerde tutun.

İnşaat işi fiyatları: hazır fiyat neden yetmez

İnşaat işi fiyatlarını ararken genellikle metrekare ya da metreküp başına tek bir sayı veren tablolar bulursunuz. Yol gösterici olarak işe yararlar ama içinde ne olduğunu söylemezler: malzeme hangi fire payıyla hesaplandı, işçilik hangi ücretle fiyatlandı, kâr var mı. İlk bakışta aynı görünen iki fiyat tamamen farklı normlara dayanabilir.

Birim fiyat analizi bu soruyu yanıtlar. İnşaatta birim fiyat analizi hazırlamak, yukarıdaki örnekteki hesabın ta kendisidir: her kaynak için norm çarpı fiyat, sonra genel giderler ve kâr. Bir işin piyasa fiyatı analizinizin altındaysa hangi satırı kontrol edeceğinizi bilirsiniz: normu, malzeme fiyatını ya da yüzdeleri. Fiyatı sadece kırarsanız hangi kısımdan zarar ettiğinizi bilmezsiniz.

Analiz, metraj ve teklifle nasıl bağlanır

Metraj kalemleri ve miktarları ortaya koyar, analiz ise her birinin birim fiyatını verir; kalem başına bir analiz. Küçük bir proje için her satırı analiz etmeniz gerekmez: değerin çoğunu taşıyan on kadar kalemle ve daha önce para kaybettiğiniz kalemlerle başlayın.

Teklifte işveren yalnızca nihai birim fiyatı görür. İşveren ek olarak açıkça istemedikçe analizler sizde kalır; kamu ihalelerinde bu sık görülür. İhale dosyasında analizlerin formatına dair şartlar varsa onlara uyun. Bu yazı hukuki tavsiye değildir.

Proje bittikten sonra analiz bir iş daha yapar. İçindeki normları gerçekte kullanılan saatler, malzemeler ve makine-vardiyalarıyla karşılaştırır, doğrulanmayanları düzeltirsiniz. Böylece bir sonraki teklif kendi verilerinize dayanır.

Construction Team'de bu nasıl görünür

Construction Team'de fiyat dökümü nomenklatürde yaşar. Her artikelin "Bileşenler" sekmesinde bir normu (kaynak dökümü) olabilir: "Bileşen ekle" ile başka artikelleri, örneğin malzeme, işçilik ve ekipmanı seçer ve her biri için bir miktar girersiniz. Örneğimizde bu 1.02 m³ beton, 1.2 saat işçilik ve 0.0125 vardiya beton pompasıdır. Tabloda bileşen başına birim maliyet ve toplam görünür, altında da maliyet bedeli, markup ve satış fiyatı yer alır.

Maliyet kaynağı "Bileşenlerden" olduğunda artikelin maliyet bedeli, bileşenlerin satış fiyatına göre değil maliyet bedeline göre toplamıdır; böylece markup iki kez eklenmez. Satış fiyatı, yüzde ya da sabit tutar olarak belirlenen bir markup eklenmiş maliyet bedelidir. Bir bileşenin maliyet bedeli sonradan değişirse sistem bir uyarı ve iki tutarı gösterir; norm "Artikellerden güncelle" düğmesiyle güncellenir.

İki sınırlama var. Norm, nakliye ve depolama giderleri ile genel giderler için ayrı alanları olan hazır bir analiz formu değildir: bu yüzdeleri kendiniz girersiniz, ayrı bileşenler olarak ya da markup içinde. Ve sistem USN ya da TNS normlarının hazır bir veritabanıyla gelmez: normları derlemeden, teknik veri sayfasından ya da kendi ölçümlerinizden kendiniz girersiniz.

Hazır fiyatlar sürümlü fiyat listelerinde düzenlenir; teklifler ve metrajlar fiyatı oradan alır, eski sürümler ise önceden geçerli olanı saklar. Teklifin kendisinde her kalemin, artikel seçildiğinde ondan doldurulan bir "Maliyet bedeli" sütunu vardır; tablonun altında da satış değerini, maliyet bedelini ve marjı avro ve yüzde olarak gösteren bir "Maliyet ve marj" kartı bulunur. Buradaki marj, yukarıdaki örnekteki gibi satış fiyatı üzerinden hesaplanır ve kart yalnızca maliyet bedeli iznine sahip kişilere görünür.

Yarın ne yapmalı

Son teklifinizi alın ve değeri en büyük beş kalemi seçin. Her biri için beş satırı yazın: işçilik, malzemeler, ekipman, genel giderler, kâr. Bir satır için elinizde sayı yok, yalnızca bir his varsa fiyatınızdaki risk tam oradadır.

İlgili yazılar

• İnşaat teklifi şablonu - Word ve Excel için hazır dosya
• İnşaatta maliyet bedeli - proje düzeyinde doğrudan ve genel giderler, plan ve gerçekleşen karşılaştırması
• Metraj nedir ve nasıl hazırlanır - her analizin bağlandığı kalemler ve miktarlar
• İnşaat teklifi nasıl hazırlanır - birim fiyatlardan işverene giden belgeye
• Metraj şablonu - fiyatları girebileceğiniz hazır dosya

---

Bir kalemin normunun teklifin marjına nasıl ulaştığını en iyi canlı görürsünüz. Demo isteyin, örneği sizin sayılarınızla birlikte inceleyelim.